保租房 REITs 凭借抗周期属性与较高分红率，成为金融机构资产配置的新焦点，核心吸引力体现在三方面：
绩效稳定性突出
相比产业园、仓储物流等 REITs 受宏观经济波动影响大，保租房 REITs 租客以收入稳健的城市白领为主，出租率、租金收缴率及现金流更稳定。多位金融机构人士表示，只要年化分红率超 4% 且稳定，即符合内部上会要求，部分产品 ROE 提升能力更成 “加分项”。
典型案例：城投宽庭 REIT 2024 年租金收入突破 5 亿元，较 2021 年增长近 10 倍；2025 年上半年年化现金流分配率达 4.19%，较 10 年期国债收益率高 200 余个基点。
市场表现与市值攀升
据中信证券研报，截至 2025 年 6 月底，8 只已上市保租房 REITs 较发行价平均上涨 52%，2025 年以来平均涨幅 20%，高于 REITs 市场整体水平。
规模层面：8 只产品发行规模 130.93 亿元（含华夏北京保障房 REIT 扩募），总市值却接近 200 亿元；城投宽庭 REIT 上市 1 年多，市值从 30.5 亿元涨至 42.72 亿元，涨幅超 40%。
纳入红利策略，资本加仓
部分保租房 REITs 年化分红率堪比银行、保险等优质上市公司股息率，引发私募基金、资管机构将其纳入 “红利策略” 大幅加仓，进一步推高资本关注度。
二、资本顾虑：分红率承压，市场竞争加剧
随着房价回落拖累房租、保租房供给激增，金融机构对保租房 REITs 的态度从 “热情” 转向 “审慎”，核心担忧集中于4% 年化分红率能否守住：
市场数据印证压力
租金下行：克而瑞数据显示，2025 年上半年全国 55 城个人房源租金坪效 31.9 元 /㎡/ 月，同比降 3.6%，降幅较 2024 年扩大 1.2 个百分点。
供给过剩：2025 年上半年全国 22 个重点城市集中式长租公寓新增 11.73 万套（间），其中保租房占比 89%（10.45 万套 / 间），同比增 14.11%；叠加 “工改租”“商改租”“城中村改造”，市场竞争白热化。
机构调研趋严，“眼见为实” 成准则
金融机构不再轻信运营方 “出租率超 90%” 的口头承诺，转而采取实地考察：一方面核实周边房租是否企稳，另一方面统计租客向低价新项目流失的情况；部分机构甚至要求运营方按月提供租金、出租率等动态数据，以预判分红率走势。
三、破局之路：扩募与运营优化双管齐下
为打消资本顾虑、稳定分红率，保租房 REITs 运营方与发行主体从 “资产扩容” 和 “内功修炼” 两方面推进变革：
（一）扩募：提升分红率的 “最快方式”
扩募通过注入优质资产直接增厚收益，成为头部产品的优先选择，但也面临政策挑战：
标杆案例与成效
华夏北京保障房 REIT：2025 年 6 月完成首单保租房 REIT 扩募，募资 9.46 亿元购入 4 个北京项目，2025 年预测年化现金流分派率 4.11%，高于首发项目市值分派率，直接提升投资者收益感。
城投宽庭 REIT：2025 年 8 月启动扩募，拟注入浦江、九星两个成熟社区（出租率均超 90%），核心目标是巩固现有分红率，吸引资本长期持有。
扩募的政策挑战
依据《发改投资〔2024〕1014 号文》，扩募项目原则上需运营满 3 年；虽允许 “长期稳定收益项目适当降低年限”，但新增 “无重大运营风险” 要求 —— 当前租房价格下跌、供给激增是否被视为 “重大风险”，仍存在政策不确定性。不过，保租房 REITs 收益稳定性较高，可满足 “近 3 年平均息税折旧摊销前利润不低于未来 3 年 70%” 的新规要求。
（二）运营优化：开源节流，对冲市场压力
运营方通过精细化管理挖掘收益空间，用实际数据重建资本信心，核心举措包括：
节流：降本提效
在看房、签约、收费、续租等环节引入自动化与标准化服务，压缩运营开支；例如部分机构通过流程优化，将单套房屋运营成本降低 5%-8%。
开源：多元增收与客群细分
客群差异化服务：针对单身青年、爱宠人士、三世同堂等客群，升级社区服务（如宠物托管、亲子空间），拓宽获客范围，维持出租率；
高端市场突破：改造部分房型，提供智能化系统、个性化空间，面向都市精英推出高端产品，以租金溢价对冲市场降价压力；
非租金收入补充：与周边企业合作共建消费场景（如社区便利店、共享办公），或利用人才租房补贴政策吸引企业员工，通过非租金收入弥补租金折扣损失（如冯林团队以九八折稳租客，靠非租金收入对冲收入缺口，挽回机构持仓）。
四、核心逻辑总结
资本对保租房 REITs 的态度，已从 “追捧抗周期概念” 转向 “验证实际运营绩效”：
吸引力本质：稳定分红率（超 4%）与抗周期属性，仍是其区别于其他 REITs 的核心优势；
关键挑战：房租下行与供给过剩双重压力下，分红率的可持续性需靠 “优质资产注入 + 运营效率提升” 双重支撑；
未来方向：扩募政策的细化落地、运营方非租金收入的规模化，将成为决定保租房 REITs 能否持续吸引资本的核心变量。