近日，冯仑踏上非洲大地进行考察，通过实地观察与深度思考，对非洲的房地产市场、创业生态以及整体发展状况形成了全新的认知。这场考察如同一次 “复习作业”，让他在回望中国发展历程的同时，也为理解非洲市场提供了独特的视角。
重新理解房地产：在非洲看见行业的过去与未来
对于房地产行业，冯仑此次非洲之行最大的触动在于观察视角的转变。以往看房地产，总是 “向上看”，研究人均 GDP 较高国家的发展模式，而这次在非洲，他选择 “向下看”，关注人均 GDP 一千美金国家的房地产状态，仿佛看到了中国房地产早期的起步场景，也回望了行业发展的过往。
这种视角的转变让他意识到，同一个行业在不同经济发展阶段的逻辑截然不同，不能用单一标准来理解所有市场。在非洲房地产市场，他发现了一个值得关注的方向：做有限高品质的住宅开发和销售。这里的 “高品质” 并非参照欧美豪宅标准，而是相对于非洲当地市场更好、更具品质感的住宅产品。在城镇化初期或中期，当居民开始追求基本舒适和品质生活时，这类产品便成为刚需。但他强调，在非洲做房地产必须有 “克制感”，可以做但不能做多，有市场但不能泛滥，更不能大规模扩张和照搬中国模式。
土地制度是非洲房地产发展的关键制约因素。产权模糊、交易受限让购房者缺乏信心，审批繁杂、周期过长使开发商资金链承压，交易流通性差则让市场活力不足。冯仑指出，海外项目不能只看地价和建筑成本，必须关注当地土地归属、产权清晰度、交易流程顺畅度以及政府干预程度，这些才是决定项目能否成功的前提。
他还强调，真正的房地产开发是时间的投资。回顾嘉里、李嘉诚等企业的成功案例，核心逻辑在于地段好、资产优且持有时间足够长。如果在非洲核心地段盖一栋优质物业，不急不躁交给时间，或许 10 年、20 年后，它就能成为当地的标志性建筑。此外，工业园区项目虽与中国早年模式相似，但需关注招商质量和产业附加值，否则收益模型难以成立。
重新理解创业：草根精神与专业能力的双重驱动
在非洲的考察让冯仑对创业有了更深的思考。他认为，创业本质上是典型的企业家个人行为，不是靠培训或商学院教育得来的，而是在一场场硬仗中一步步走出来的。非洲的华人企业家大多用了十年、二十年时间，从无到有熬出了一片天地，他们立足本地环境，面对现实问题，走出了属于自己的道路。
这些成功的创业者身上有许多珍贵品质，尤其敢于打破常规，在资源有限、规则未明、环境艰难的情况下闯出道路，这种 “草根创业” 靠的不是资源和关系，而是一点一滴的实干。冯仑开玩笑说 “草根创业都得感谢爹不行”，正因为没资源可依赖，才只能靠自己去闯，这种草根精神值得尊重。
同时，这些创业者也有高度共性的特点。其一，不少人有 “中央军” 背景，早期在央企体系中参与当地基建、施工等项目，积累了本地资源、社会关系以及管理和专业执行能力，为后来转身民营企业家打下基础。其二，普遍拥有扎实的专业背景，懂建筑、设计、施工的专业人士所创办的企业，产品更具竞争力，这说明即便在原始市场，专业能力仍是拉开差距的关键。
冯仑总结，创业不是冒险，而是对现实深度理解后做出的理性选择，既需要草根精神，也离不开专业与系统思维的支撑。
重新看待非洲：理性认知下的发展机遇
冯仑此次非洲之行，视角从自然转向制度、社会与发展，对非洲有了更理性的认知。他认为，制度的选择与摇摆深刻影响着非洲经济发展。非洲多数国家二战后独立，不少曾选择社会主义路径，经历国有经济、计划经济阶段，后又转向市场化改革，但这些尝试大多未能持续，对经济发展产生了深远影响。
从经济发展来看，非洲速度相对偏慢。横向对比中国、东南亚、印度近 20 年的发展，非洲仍处于工业化前中期、城市化初期、产业链底部，人均 GDP 在 1000–3000 美元区间的国家，主流产业以基础建材、基建施工、房地产开发、矿业和低附加值制造业为主，AI、芯片等新经济对多数非洲国家而言还很遥远。
冯仑观察到，非洲的很多项目是中国 30 年前产能的 “重演”。有南通老板将国内因 “内卷” 淘汰的工厂设备运到非洲，保留中国的材料和管理体系，只在本地完成最后工序，这种模式类似 30 年前台商、港商在中国大陆的做法。这并非产业创新，而是经济发展阶段错位带来的红利，意味着当前在非洲能参与的仍是最早一批 “低起点” 机会。
结语中，冯仑强调要去浪漫化地看待非洲，既要认识到其制度和经济发展速度的局限，也要看清当前阶段决定的产业机会。非洲未来十年或许不会成为全球经济增长最快的大洲，但可能是中国传统产业找到 “第二增长曲线” 的地方。希望这些思考能帮助人们在非洲找到可落地、可操作、可盈利的方向。